Решение от 24.11.2005 г № 60
Об утверждении Положения об организации капитального ремонта многоквартирных домов
В соответствии с предложениями администрации Северодвинска об организации капитального ремонта многоквартирных жилых домов, подготовленными в соответствии с нормами и положениями, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации, муниципальный Совет решил:
1.Утвердить прилагаемое Положение об организации капитального ремонта многоквартирных домов в Северодвинске.
2.Установить, что проведение капитального ремонта, необходимость которого возникла до 1 марта 2005 года (вступление в силу Жилищного кодекса Российской Федерации), является обязанностью муниципального образования Северодвинск.
3.Предложить администрации Северодвинска:
3.1.До 01.04.2006 провести анализ технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования многоквартирных домов по состоянию на 01.03.2005, где истек нормативный срок эксплуатации, согласно нормам проектирования ВСН 58-88 "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" и составить реестр капитального ремонта конструктивных элементов и инженерного оборудования в многоквартирных домах, необходимость проведения которого возникла по состоянию на 01.03.2005.
3.2.До 01.09.2006 на основании реестра сформировать программы по проведению капитального ремонта конструктивных элементов зданий, инженерных систем объектов, где проведение капитального ремонта просрочено по состоянию на 01.03.2005 (кровли, лифты, системы водоснабжения, отопления и канализации, системы электрооборудования, фундаменты, проезды, находящиеся на придомовой территории).
3.3.Разработать положение о кредитовании организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом для целей выполнения ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе включенного в целевые муниципальные программы.
4.Опубликовать настоящее решение в средствах массовой информации.
5.Возложить контроль за исполнением настоящего решения на постоянную депутатскую комиссию по городскому хозяйству (Ю.Р.Широкий).
Мэр Северодвинска
А.Н.БЕЛЯЕВ
ПОЛОЖЕНИЕ
ОБ ОРГАНИЗАЦИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ В СЕВЕРОДВИНСКЕ
1.Общие положения
1.1.Настоящее Положение об организации капитального ремонта многоквартирных домов в Северодвинске (далее - Положение) разработано в соответствии с нормами, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).
Положение является рекомендательным документом, подготовленным в целях обеспечения взаимодействия собственников помещений многоквартирного дома, управляющих организаций (жилищно-эксплуатационных организаций) при решении вопросов организации капитального ремонта многоквартирных домов.
1.2.Положение определяет рекомендуемый порядок организации капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, включая стадии принятия решения о проведении капитального ремонта, определения объема и состава работ, выбора исполнителя и обеспечения финансирования.
1.3.Капитальный ремонт многоквартирного дома определяется как комплекс ремонтно-строительных работ по восстановлению и улучшению эксплуатационных показателей здания и его инженерного оборудования, направленный на обеспечение надежности и комфортности жилого дома.
1.4.Объектом капитального ремонта в целях настоящего Положения является общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом доме физическим и юридическим лицам.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
1.5.Решение о проведении капитального ремонта принимают собственники помещений многоквартирного дома. Собственниками в многоквартирном доме являются:
1) граждане, имеющие в этом доме помещения на праве собственности;
2) органы местного самоуправления в части помещений дома, находящихся в муниципальной собственности;
3) организации, имеющие в данном доме на праве собственности:
- жилые помещения;
- нежилые (встроенные и пристроенные) помещения, не входящие в состав общего имущества дома, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности.
1.6.Расходы на проведение капитального ремонта, а также разработку проектно-сметной документации несут все собственники помещений многоквартирного дома в размерах, пропорциональных доле в праве собственности на общее имущество дома.
1.7.Органы местного самоуправления оказывают содействие гражданам в решении вопросов организации и проведения собраний собственников, планирования состава и сроков проведения работ капитального ремонта.
2.Принятие решения о капитальном ремонте многоквартирного дома
2.1.С предложением о проведении капитального ремонта могут выступать:
1) собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома;
2) органы управления товарищества собственников жилья либо жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, объединяющих собственников помещений многоквартирного дома;
3) управляющая организация (жилищно-эксплуатационная организация, осуществляющая функции управления многоквартирным домом) на основании результатов проводимых ею сезонных технических осмотров и освидетельствований многоквартирного дома.
2.2.Реализация предложения о проведении капитального ремонта осуществляется созывом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, являющегося органом управления многоквартирным домом, правомочным принять решение о проведении капитального ремонта.
Созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме производится по инициативе любого из данных собственников. Собственник помещения в многоквартирном доме на основании письменной доверенности, составленной в соответствии со всеми требованиями законодательства, вправе уполномочить физическое или юридическое лицо (в том числе управляющую (жилищно-эксплуатационную) организацию) выступить от его имени инициатором проведения общего собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме) путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьей 47 Жилищного кодекса.
2.3.Инициатор созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном решением собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Каждому собственнику помещений в доме должна быть направлена информация о принадлежащей ему доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и пропорциональном этой доле количестве принадлежащих ему голосов из общего числа голосов собственников. Подготовка данной информации возлагается на инициатора проведения общего собрания.
2.4.В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания с приведением в заданной последовательности всех вопросов, необходимых для обеспечения капитального ремонта;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
2.5.В составе материалов, представляемых для предварительного ознакомления участников собрания (заочного голосования), могут быть изложены:
1) мотивы и основания для проведения капитального ремонта;
2) предложения о содержании (составе) работ, их объемах (при наличии подготовленной предварительно сметы на производство работ);
3) ожидаемая стоимость ремонта, порядок и способ финансирования (расчеты за выполнение ремонта);
4) планируемые сроки проведения ремонта;
5) предложения о способе отбора подрядной организации.
Дополнительно представляется информация о возможности финансирования за счет средств бюджета ремонта муниципальной доли общего имущества многоквартирного дома, определяемой наличием решения (предложения) о включении соответствующей статьи расходов в муниципальный бюджет.
2.6.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно принимать решение о проведении капитального ремонта (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений многоквартирного дома, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме - размеру общей площади принадлежащего ему помещения (помещений).
При отсутствии кворума для принятия решения может быть проведено повторное общее собрание (заочное голосование) собственников помещений в многоквартирном доме.
2.7.Для решения вопроса о проведении капитального ремонта многоквартирного дома общим собранием собственников помещений должны быть рассмотрены следующие основные вопросы:
1) содержание и состав работ капитального ремонта;
2) общая стоимость капитального ремонта, включая стоимость разработки проекта, иной документации, необходимой для проведения ремонта;
3) способ и порядок сбора средств на финансирование ремонта (расчетов за выполняемые работы);
4) форма выбора подрядной организации;
5) обеспечение технического надзора и приемки выполненных работ.
Возможно поэтапное принятие решений путем проведения нескольких общих собраний собственников помещений с последовательным рассмотрением одного или нескольких вопросов.
2.8.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
По решению общего собрания к протоколу могут быть приложены рассмотренные собранием, изложенные в письменной форме особые мнения, замечания и предложения участников собрания (заочного голосования) по вопросам утвержденной повестки дня.
При необходимости, в случае возникновения разногласий по вопросам состава и срочности планируемых работ, их стоимости, общее собрание вправе принять решения о проведении дополнительной экспертизы, выборе экспертной организации и размерах оплаты ее услуг. Расходы на проведение экспертизы несут все собственники помещений многоквартирного дома в размерах, пропорциональных доле в праве собственности на общее имущество дома.
2.9.Протокол общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
2.10.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
2.11.Комитет ЖКХ, ТиС направляет предложения в финансовое управление для включения в местный бюджет расходов по финансированию капитального ремонта в соответствии с разработанными и утвержденными целевыми муниципальными программами.
3.Финансирование капитального ремонта
3.1.Финансирование работ капитального ремонта многоквартирного дома осуществляется в порядке и на условиях, определенных общим собранием собственников помещений дома.
Финансирование работ капитального ремонта согласно принятым целевым муниципальным программам определяется исходя из возможностей местного бюджета.
3.2.Обязанность участия в расходах на проведение капитального ремонта каждого из собственников помещений многоквартирного дома возникает со дня принятия решения общего собрания собственников помещений.
3.3.Решение о порядке и условиях финансирования может предусматривать подготовительный этап для накопления средств, необходимых для проведения ремонта, а также, по предложению органов местного самоуправления, для включения соответствующей статьи расходов в муниципальный бюджет.
3.4.Принятое общим собранием решение о порядке сбора средств собственников для проведения капитального ремонта может предусматривать следующие варианты:
1) внесение единовременных взносов собственников в размере, пропорциональном их доле в праве на общее имущество многоквартирного дома. Собственник при необходимости самостоятельно изыскивает средства для внесения взноса, используя кредит банка, заем и т.п.;
2) внесение собственниками поэтапных взносов по мере выполнения заранее установленных этапов выполнения работ;
3) внесение ежемесячных выплат (с учетом процентов за пользование кредитом) по обязательствам, принятым перед лицом, осуществившим финансирование капитального ремонта. В качестве кредитора и по его решению может быть банк, управляющая организация (жилищно-эксплуатационное предприятие), подрядчик;
4) комбинированный вариант, предусматривающий различные способы участия отдельных собственников в расчетах за капитальный ремонт дома;
5) принятие отдельными собственниками помещений в многоквартирном доме (юридическими и физическими лицами) добровольных безвозмездных обязательств о внесении собственных средств помимо приходящейся на них доли общих расходов на проведение капитального ремонта. В этом случае распределению между собственниками помещений (пропорционально их долям) подлежит общая сумма расходов за вычетом средств, добровольно предоставленных отдельными собственниками.
Средства собственников по решению общего собрания могут аккумулироваться на счетах товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, объединяющих собственников помещений многоквартирного дома, либо управляющей организации (жилищно-эксплуатационного предприятия), подрядчика, на специализированном счете банка на условиях заключенного с ними договора.
4.Организация капитального ремонта
4.1.Предложения о проведении капитального ремонта собственникам многоквартирного дома готовит управляющая организация (жилищно-эксплуатационная организация, осуществляющая функции управления многоквартирным домом). Предложения формируются на основании результатов осмотров и освидетельствований конструктивных элементов здания и его инженерных коммуникаций и оборудования, проводимых в соответствии с действующими нормативными актами (Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88), утвержденным Приказом Госкомархитектуры СССР от 23.11.1988 N 312).
Проведение осмотров и освидетельствований осуществляется за счет установленной платы за содержание и ремонт жилых помещений.
4.2.По результатам осмотров и освидетельствований составляются акты ремонтных работ (дефектовочные ведомости), в которых указывается техническое состояние здания, его инженерного оборудования с перечислением выявленных дефектов по каждому из следующих его элементов:
1) конструкция здания, в том числе:
- состояние несущих конструкций здания, качество шовных соединений, наружных оконных заполнений, балконов, козырьков и т.д.;
- состояние фасадов;
- состояние фундамента, цоколей, отмосток;
- состояние кровли;
- состояние подъездов, чердаков, подвалов, технических этажей, иных нежилых помещений, а также расположенного в них оборудования (отдельно по каждой системе);
2) электрооборудование;
3) система холодного водоснабжения и водоотведения;
4) система отопления и горячего водоснабжения;
5) система газоснабжения;
6) лифтовое оборудование;
7) система дымоудаления;
8) слаботочные системы.
4.3.По результатам анализа составленных актов управляющей организацией выявляются первоочередные, не терпящие отлагательства работы по восстановлению конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования.
4.4.Управляющая организация, а при необходимости с привлечением иных специализированных организаций осуществляет работы подготовительного этапа и направляет на рассмотрение собственников помещений многоквартирного дома:
1) состав и объем работ по восстановлению работоспособности конструктивных элементов здания, его инженерных коммуникаций и оборудования;
2) предварительную оценку стоимости выполнения намеченных ремонтно-строительных работ;
3) итоги предварительных консультаций с наиболее крупными собственниками (администрацией) о возможностях и условиях финансирования, сроках (начала) проведения ремонтно-строительных работ;
4) предложения о подрядных организациях (исполнителях работ).
4.5.После принятия собственниками решения о проведении капитального ремонта дома производится разработка необходимой проектно-сметной документации. Разработка документации осуществляется управляющей или иной организацией, избранной решением собственников помещений дома.
Оплата стоимости подготовки проектно-сметной документации, а при необходимости ее экспертизы, включается в общую стоимость капитального ремонта.
4.6.Отбор исполнителей работ осуществляется по форме, принятой решением собственников помещений многоквартирного дома: путем проведения конкурса, котировки цен, либо исполнение работ поручается подрядчику, предложенному управляющей организацией.
4.7.Технический надзор за выполнением работ капитального ремонта, приемку выполненных работ осуществляет организация, имеющая соответствующую лицензию, уполномоченная собственниками помещений многоквартирного дома.
5.Участие администрации Северодвинска в организации капитального ремонта
5.1.Обязательства по участию в организации и финансировании капитального ремонта муниципальной доли на общее имущество многоквартирного дома, а также обязательства по финансированию целевых муниципальных программ несет муниципальное образование Северодвинск в пределах утвержденного местного бюджета.
5.2.Для участия в общем собрании (заочном голосовании) собственников многоквартирного дома по решению вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, для ведения консультаций, переговоров с управляющей организацией, другими собственниками администрация Северодвинска назначает своего представителя.
5.3.Представитель администрации Северодвинска:
1) принимает участие в общем собрании собственников многоквартирного дома;
2) участвует в обсуждении вопросов проведения капитального ремонта, в том числе:
- условий финансирования работ, предлагаемых управляющей организацией и другими собственниками помещений дома;
- объемов финансирования муниципальной доли общих расходов;
- оценки финансовых возможностей управляющей организации обеспечить финансирование ремонта на условиях, предлагаемых собственниками, потребности в привлечении заемных средств, в том числе бюджетных ссуд (кредитов);
- способа отбора подрядной организации.
5.4.Управляющая организация (жилищно-эксплуатационное предприятие) на основе решений общего собрания собственников формирует предложения о видах и объемах ремонтно-строительных работ, размерах средств, необходимых для их проведения (отдельно о размерах муниципальной доли), и направляет в комитет ЖКХ, ТиС. Предложения составляются в форме служебной записки с приложением необходимых пояснений и расчетов.
5.5.Комитет ЖКХ, ТиС на основе поступивших предложений составляет титульный список объектов капитального ремонта, бюджетную заявку и направляет в финансовое управление с соблюдением порядка и сроков, установленных для процедур формирования проектов решений о муниципальном бюджете.
5.6.Финансовое управление, исходя из прогнозных показателей местного бюджета на очередной финансовый год, включает в проект муниципального бюджета финансирование объектов капитального ремонта в соответствии с принятыми целевыми муниципальными программами и финансирование муниципальной доли общего имущества заявленных объектов капитального ремонта.