Письмо от 27.05.2008 г № Б/Н
Ответы на наиболее актуальные вопросы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Вопрос:Можно ли заложить здание без земельного участка? В банке сказали, что в ФРС откажут в регистрации такого договора.
Ответ:
В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, если вы не являетесь собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание, возможно заключение договора ипотеки здания без земельного участка.
Вопрос:В 2006 году взяла ипотечный кредит для приобретения квартиры с оформлением закладной. Сейчас полностью расплатилась. Каким образом я могу погасить ипотеку?
Ответ:
В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, в орган регистрации в вашем случае с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке должен обратиться законный владелец закладной. После того как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке будет погашена, закладная аннулируется и остается в регистрирующем органе, который в соответствии с п. 7 ст. 17 Закона уведомляет обязанных по ней лиц.
Вопрос:Я являюсь застройщиком. Хочу привлечь денежные средства путем заключения договоров долевого участия в строительстве. Юристы посоветовали во избежание проблем с передачей квартир указать срок передачи квартир в течение одного месяца с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Мне сказали, что регистрационная служба откажет в регистрации такого договора.
Ответ:
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" одним из существенных условий договора является условие о сроке, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Данное условие является существенным, при его отсутствии сделка считается незаключенной.
В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события. Между тем событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным, так как оно зависит от воли сторон и может и не наступить.
Таким образом, указание срока передачи объекта долевого строительства путем указания на событие (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) противоречит действующему законодательству. В этом случае условие о сроке передачи в договоре долевого участия в строительстве будет считаться несогласованным.
Государственный регистратор
Э.В.БОЛТЕНКОВ